משכנתא בישראל: איך לאשר הכנסה מורכבת | IsraRealty

ראיון עם יועץ משכנתאות: איך לקבל אישור מהבנק עם הכנסה מורכבת

קבלת אישור למשכנתא בישראל עם הכנסה מורכבת היא אפשרית דרך אישור עקרוני, בתנאי שהחזר ההלוואה אינו עולה על 40% מההכנסה נטו. בפועל, גם במקרים של הכנסות מחו"ל או סטטוס של עצמאי, יועצי IsraRealty משיגים ריביות החל מ-4.5% לשנה על ידי בנייה נכונה של הפרופיל הפיננסי של הלקוח עבור בנקים כמו לאומי או הפועלים.

מה הבנק בישראל מחשיב כ"הכנסה מורכבת"?

בנק מגדיר כהכנסה מורכבת כל הכנסה שאינה שכר יציב של שכיר עם וותק של מעל שנה. זה כולל הכנסות של עצמאיים, דיבידנדים, רווחים מהשכרת נדל"ן, וכן הכנסות המתקבלות מחוץ לישראל.

מניסיוננו, הבעיה העיקרית אינה עצם ה"מורכבות", אלא האופן שבו ההכנסה מתועדת. פקידי הבנק עובדים לפי נהלים קשיחים. אם ב"תלוש המשכורת" שלכם יש קפיצות חדות או שאתם עובדים במקום הנוכחי פחות מ-3 חודשים, המערכת מעלה אוטומטית את פרופיל הסיכון.

• הכנסות מעסק (עצמאי) בשנתיים האחרונות.
• פרילאנס ופעילות לפי פרויקטים.
• שכר במטבע חוץ.
• הכנסות מתיקי השקעות.

איך לקבל אישור עקרוני במצב לא סטנדרטי?

לקבלת אישור עקרוני יש להציג לבנק היסטוריה שקופה של תנועות בחשבון ב-3 החודשים האחרונים ואישור על חוקיות מקור ההכנסה. היועץ מכין מכתב מלווה ("סיפור") המסביר לבנק את מהות הכספים שלכם עוד לפני שהמערכת מוציאה סירוב אוטומטי.

"הבנק מסתכל לא רק על המספרים, אלא גם על היציבות. אם אתם עולים חדשים עם חסכונות אך ללא וותק תעסוקתי בישראל, אנחנו שמים דגש על איכות הרקע המקצועי שלכם וגובה ההון העצמי", — מיכאל לוי, יועץ משכנתאות בכיר ב-IsraRealty.

המומחים של IsraRealty לוקחים על עצמם ליווי עסקאות משכנתא, תוך הבטחת תקשורת ישירה מול ועדות האשראי של הבנקים. זה קריטי כאשר אלגוריתם הדירוג הסטנדרטי אינו עובד.

למה יועץ משכנתאות יעיל יותר מפנייה ישירה לבנק?

יועץ משכנתאות בישראל מכיר את "תיאבון הסיכון" של כל סניף בנק ספציפי ויכול לקדם את האינטרסים של הלקוח מול הנהלת הסניף. בעוד שלווה רגיל מקבל תמהיל ריביות סטנדרטי, יועץ IsraRealty מתמקח על כל נקודת בסיס, מה שחוסך ללקוח בטווח של 20 שנה בין 100,000 ל-250,000 ש"ח.

מקרה בוחן: משפחת עולים חדשים העוסקים בתכנות (הכנסה בדולרים מחברה זרה) קיבלה סירוב בשני בנקים גדולים. לאחר פנייה ל-IsraRealty, בנינו את תיק המסמכים שלהם וקיבלנו אישור משכנתא בבנק דיסקונט ל-75% מערך הדירה בחיפה בריבית הדומה ללווים מקומיים.

חשוב לזכור את ההוצאות הנלוות. מעבר למשכנתא עצמה, על הקונה להתחשב ב-מס רכישה. אנו עוזרים למטב את המס הזה, במיוחד אם זו דירתכם היחידה בישראל.

ביטחון העסקה: טאבו ובדיקה משפטית

תקינות הרישום של הנכס היא תנאי מחייב של הבנק למתן משכנתא, לכן בדיקת הרישום בטאבו מתבצעת על ידי עורכי הדין שלנו עוד לפני חתימת החוזה. אם על הנכס יש חובות או ליקויים ברישום, הבנק לא ישחרר את הכספים, גם אם הכנסתכם מושלמת.

לקוחות IsraRealty מוגנים: אנו בודקים לא רק את הפן הפיננסי, אלא גם את המצב הפיזי של הנכס, קיום היתרי בנייה (רלוונטי לפרויקטים של תמ"א 38) והיעדר שעבודים. קטלוג הדירות החדשות בישראל שלנו כולל רק פרויקטים בדוקים עם ערבויות בנקאיות.

צריכים משכנתא עם הכנסה מורכבת?

אל תסתכנו בסירוב שיישאר בהיסטוריית האשראי שלכם. קבלו ניתוח חינם של המקרה שלכם ממומחי IsraRealty. אנו נשיג את אישור הבנק ונתאים עבורכם נכס עם אחריות משפטית.

השאירו בקשה לייעוץ וקבלו חישוב של סכום ההלוואה המקסימלי תוך 24 שעות.

שאלות ותשובות נפוצות

האם אוכל לקבל משכנתא אם אני עובד מרחוק עבור חברה זרה?

כן, זה אפשרי. הבנק ידרוש הוכחות להעברת הכספים לחשבון ישראלי ודו"חות מס. אנו עוזרים להכין את המסמכים הללו בצורה נכונה לקבלת אישור עקרוני.

מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש בשנת 2024?

עבור רכישת דירה ראשונה לתושבי ישראל נדרש מינימום של 25% מערך הנכס. עבור משקיעים או בעלי דירה שנייה – החל מ-50%.

כמה זמן לוקח תהליך האישור?

קבלת אישור עקרוני דרך יועץ לוקחת בין 3 ל-7 ימי עבודה. השלמת העסקה עד להעברת הכספים למוכר – בין 4 ל-8 שבועות.

מה לעשות אם הבנק כבר סירב למשכנתא?

חשוב לברר את סיבת הסירוב. אם היא נובעת מהגשה לא נכונה של הכנסות, נוכל לבצע ארגון מחדש של הבקשה ולהגיש אותה לבנק אחר או דרך סניף אחר.

האם היסטוריית האשראי (BDI) משפיעה על הריבית?

בהחלט. דירוג BDI גבוה מאפשר ליועץ לדרוש מהבנק מרווחי ריבית מינימליים מעל ריביות הבסיס.