Indice des prix de la construction en Israël : calcul du prix de l'app

Indice des prix de la construction : comment il influence le coût final de votre appartement

L'indice des prix de la construction en Israël (madad tashumot ha-bniya) augmente le coût final de l'appartement en moyenne de 2 à 5 % par an sur le solde restant dû au promoteur. En pratique, si votre dette impayée envers le promoteur (kablan) est de 1 500 000 ₪, une hausse de l'indice de 3 % ajoutera 45 000 ₪ au prix du bien. Selon la réforme de 2022, l'indexation au « madad » ne s'applique désormais qu'à 40 % du prix total de l'appartement stipulé dans le contrat.

Qu'est-ce que l'indice des prix de la construction et pourquoi augmente-t-il ?

C'est un indicateur économique reflétant l'évolution des coûts du promoteur pour les matériaux, la logistique et la main-d'œuvre. Il est publié par le Bureau central des statistiques d'Israël le 15 de chaque mois.

Lorsque vous achetez un bien neuf (sur plan), vous ne fixez pas seulement un prix en shekels, mais vous acceptez une « indexation » (atsmada). Les principaux facteurs de croissance sont :

• L'augmentation du prix des matériaux de construction (ciment, acier, béton).
• La hausse des salaires dans le secteur du bâtiment.
• L'évolution des tarifs de location des équipements lourds.

D'après notre expérience, de nombreux acheteurs ignorent ce point, se fiant uniquement au chiffre inscrit dans le contrat. Cependant, au moment de la remise des clés 3 ou 4 ans plus tard, la « surprise » sous forme de supplément peut atteindre 150 000 ₪ à 200 000 ₪.

Comment calculer le solde des paiements au promoteur en tenant compte de l'indice ?

Depuis juillet 2022, une loi en Israël limite l'indexation : le promoteur n'a le droit d'indexer que 40 % du prix de l'appartement. Les 60 % restants (représentant le coût du terrain et la marge du promoteur) restent fixes.

Exemple de calcul d'indexation pour un appartement d'une valeur de 2 500 000 ₪

Paramètre	Avant la réforme de 2022	Après la réforme (Règles actuelles)
Montant sujet à l'indexation	100 % du solde	40 % du prix total
Hausse estimée du madad (ex. 4 %)	100 000 ₪	40 000 ₪
Surcoût final pour la période	100 000 ₪	40 000 ₪

Il est important de comprendre : l'indice est calculé sur le solde de la dette. Plus vite vous payez le promoteur, moins le surcoût sera élevé. Vous pouvez consulter les données actualisées sur le site officiel du Bureau central des statistiques d'Israël (CBS).

Études de cas IsraRealty

Cas 1 : Netanya, appartement de 4 pièces à Ir Yamim. Une famille de nouveaux immigrants prévoyait de payer le solde de 1 200 000 ₪ par étapes jusqu'en 2026. Nos spécialistes ont calculé les prévisions de hausse de l'indice et ont recommandé de verser 70 % de la somme immédiatement en utilisant une mashkanta avantageuse. Résultat : 85 000 ₪ d'économie sur l'indexation.

Cas 2 : Bat Yam, projet en première ligne. Le promoteur a, par erreur, appliqué le madad sur 100 % du prix de l'appartement après l'entrée en vigueur de la loi des 40 %. Les juristes d'IsraRealty ont détecté l'erreur lors de la vérification de l'état de compte. Le client a économisé 112 000 ₪.

« L'indice des prix de la construction est une taxe cachée sur l'attente. Avec la volatilité actuelle du marché, l'achat d'un bien neuf nécessite non seulement le choix du quartier, mais aussi un calendrier de paiements mathématiquement optimisé. » — Mikhail G., courtier principal en prêts hypothécaires chez IsraRealty

Les clients d'IsraRealty ne perdent pas de temps avec des calculs complexes et la bureaucratie. Nos experts réalisent un audit complet du contrat, incluant la vérification de l'inscription au Tabu et le calcul d'un échéancier de paiements minimisant l'impact de l'indice. Découvrez nos offres dans le neuf avec des conditions de paiement avantageuses.

Comment minimiser les paiements liés à l'indice ?

Le moyen le plus efficace est le remboursement anticipé de la dette au promoteur (kablan) dans les premiers mois suivant la signature du contrat. Mais cela nécessite de disposer de la somme totale ou d'une mashkanta approuvée.

1. Négociation du "freeze" : Dans certains projets, il est possible de négocier un gel de l'indice pour une période déterminée (madad hofshi).
2. Souscription d'une mashkanta anticipée : Même si l'immeuble n'est pas terminé, la banque peut transférer les fonds au promoteur immédiatement, ce qui vous « libère » de l'indice.
3. Vérification des calculs : Les promoteurs font souvent des erreurs en leur faveur. La vérification de chaque paiement par un comptable est une nécessité.

Pour comprendre les taux du marché et les tendances, nous recommandons de suivre les rapports de la Banque d'Israël.

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