Mas Rechisha en Israël 2026 : tranches d'imposition et calcul avec Isr

Mas Rechisha : Taxe sur l'achat immobilier en Israël et méthodes d'optimisation

La Mas Rechisha est une taxe d'État obligatoire sur l'achat de biens immobiliers en Israël, dont le montant est calculé selon un barème progressif en fonction de la valeur du bien et du statut de l'acheteur. En 2026, lors de l'achat d'une résidence unique d'une valeur allant jusqu'à 1 978 745 ₪, le taux d'imposition est de 0%, ce qui rend l'acquisition d'un premier appartement particulièrement avantageuse d'un point de vue financier.

Quel est le montant de la Mas Rechisha pour une résidence unique en 2026 ?

Pour les résidents d'Israël faisant l'acquisition de leur unique appartement, des tranches d'imposition préférentielles s'appliquent, commençant par un taux nul. Si la valeur du bien dépasse le seuil établi, la taxe n'est prélevée que sur la différence entre les tranches.

En pratique, le calcul des tranches est mis à jour chaque année le 16 janvier. Voici les données actuelles pour 2026 concernant la "Dira Yachida" (résidence unique) :

Des informations détaillées sur les règles de calcul sont disponibles sur le portail officiel de l'Autorité fiscale d'Israël.

Quelle taxe paient les investisseurs et les propriétaires d'un deuxième appartement ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier d'investissement ou d'un deuxième bien en Israël, la charge fiscale est nettement plus élevée : le taux minimum commence à 8%. L'État utilise cet outil pour réguler la demande sur le marché du logement et freiner la hausse des prix.

• Jusqu'à 6 055 070 ₪ — le taux est de 8%.
• Sur la partie supérieure à 6 055 070 ₪ — le taux passe à 10%.

Les clients d'IsraRealty nous sollicitent souvent pour optimiser leurs taxes lors de l'élargissement de leur portefeuille. Selon notre expérience, une structuration correcte de la transaction (par exemple, enregistrement au nom des enfants ou utilisation du statut d'"Ole Hadash") permet d'économiser légalement des dizaines de milliers de shekels.

Quels sont les avantages de la Mas Rechisha pour les nouveaux immigrants ?

Les nouveaux immigrants (Olim Hadashim) ont droit à un taux d'imposition préférentiel fixe pendant les 7 ans suivant leur alyah. Cet avantage s'applique que l'appartement soit le premier ou non, à condition qu'il soit destiné à la résidence de l'immigrant lui-même.

Selon les règles de 2026, les tranches préférentielles pour les Olim sont les suivantes :

1. 0,5% sur la partie de la valeur du bien allant jusqu'à 1 988 090 ₪.
2. 5% sur le montant restant au-delà de ce seuil.

Important : il est parfois plus avantageux pour un immigrant d'utiliser le barème général de la "résidence unique" si la valeur de l'appartement ne dépasse pas 1,97 million de shekels. Nos spécialistes effectuent un calcul comparatif de la Mashkanta et des taxes pour choisir l'option la plus économique.

"Une erreur dans le choix du barème fiscal lors d'une transaction pour un immigrant peut coûter à une famille entre 40 000 et 70 000 shekels de trop-perçu. Nous vérifions toujours l'éligibilité aux avantages avant la signature du contrat." — Consultant senior en immobilier chez IsraRealty

Cas réel : Économie d'impôts à Netanya

Bien : Appartement de 4 pièces à Netanya d'une valeur de 2 800 000 ₪.
Situation : Une famille de nouveaux immigrants prévoyait l'achat. Initialement, ils envisageaient de payer selon le barème standard d'investissement car ils possédaient un bien à l'étranger.
Résultat : Les juristes d'IsraRealty ont prouvé le droit des acheteurs au statut de "résidence unique" (en raison de la spécificité de la détention de l'actif étranger) et ont appliqué l'avantage d'Ole Hadash. Finalement, le montant de la Mas Rechisha a été réduit de 224 000 ₪ à 50 500 ₪. L'économie nette s'est élevée à 173 500 shekels.

Comment utiliser correctement le calculateur de taxe à l'achat ?

Pour un calcul précis, il faut tenir compte non seulement du prix, mais aussi de l'inscription au Tabu, de l'existence de droits de bail et du statut matrimonial de l'acheteur. L'utilisation autonome d'outils en ligne ne prend souvent pas en compte les nuances de la législation.

Avant l'achat, nous recommandons les étapes suivantes :

• Commander un extrait récent du Tabu (registre foncier).
• Vérifier l'absence de dettes et de saisies sur le bien.
• Obtenir un accord de principe pour la Mashkanta, en intégrant les frais fiscaux dans le budget global.

Les clients d'IsraRealty ne perdent pas de temps avec la bureaucratie — nos juristes et agents immobiliers certifiés prennent en charge la vérification de tous les documents et le calcul des obligations fiscales, garantissant la sécurité juridique de la transaction.

Vous souhaitez acheter un appartement en Israël sans payer trop de taxes ?

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Foire aux questions

1. Quand faut-il payer la Mas Rechisha ?

La taxe doit être payée dans les 60 jours suivant la signature du contrat de vente. La notification à l'administration fiscale est déposée par l'avocat immédiatement après la transaction.

2. Peut-on inclure la taxe dans le montant de la Mashkanta ?

Les banques (comme Bank Hapoalim ou Leumi) accordent des prêts hypothécaires basés sur la valeur de l'appartement, et non sur le montant des frais annexes. Cependant, avec un calcul correct du LTV (Loan-to-Value), nous aidons les clients à optimiser leur budget pour que les fonds suffisent à couvrir tous les paiements associés.

3. Les étrangers paient-ils la taxe à l'achat ?

Oui, les citoyens étrangers n'ayant pas la résidence israélienne paient généralement la taxe aux mêmes taux que les investisseurs (à partir de 8%), sauf disposition contraire prévue par des accords internationaux.

4. Faut-il payer une taxe lors de l'achat d'un appartement "sur plan" (promoteur) ?

Oui, la taxe est également due lors de l'achat dans le neuf. La particularité est que les tranches de taxe sont calculées à partir du prix du contrat, mais sont indexées selon l'Indice des coûts de construction si le paiement est échelonné.

5. Existe-t-il des réductions pour les personnes handicapées ou les familles de soldats tombés au combat ?

Oui, certaines catégories de citoyens ont droit à un taux préférentiel de 0,5% lors de l'achat d'un logement pour leur propre résidence. Une confirmation du statut par les autorités compétentes est requise.