Mashkanta (prêt immobilier) pour un deuxième appartement en Israël : c

Mashkanta pour investisseurs : pourquoi le financement est-il limité pour un deuxième appartement ?

04.03.2026

Lors de l'achat d'un deuxième appartement en Israël, le montant maximal de la mashkanta est limité à 50 % de la valeur du bien. Cela est dû à la réglementation de la Banque d'Israël visant à réduire les risques de crédit et à contrôler le marché.

Pourquoi la banque limite-t-elle le financement des investisseurs à 50 % ?

Selon les données de la Banque d'Israël (janvier 2026), le taux directeur actuel est de 4,0 % et le taux "Prime" est fixé à 5,5 %. La limitation du financement à 50 % de la valeur du bien (LTV — Loan-to-Value) pour un deuxième appartement a été introduite comme un outil macroprudentiel pour freiner la demande et réduire l'endettement des ménages dans un contexte de fluctuations cycliques du marché.

Cette régulation incite les investisseurs à utiliser davantage de fonds propres (hon atzmi). Cela réduit le risque de défaut en cas de correction des prix. La banque considère le deuxième appartement comme un actif à risque élevé, car en cas de difficultés financières, l'emprunteur est plus susceptible d'abandonner son bien d'investissement que sa résidence principale.

Comment la taxe d'achat (mas rechisha) est-elle calculée pour un deuxième appartement ?

Selon les règles du Rashut HaMisim (administration fiscale), pour la période allant jusqu'au 31 décembre 2026, les investisseurs sont soumis à une taxe d'achat (mas rechisha) sur une échelle progressive, débutant à 8 % de la valeur du bien. Contrairement à l'achat d'une résidence principale, il n'existe pas de seuil exonéré, ce qui augmente considérablement le seuil d'entrée sur le marché immobilier.

Comparaison des taux de taxe d'achat (2026)

Type de transaction	Tranche de prix (₪)	Taux d'imposition
Deuxième appartement (investisseur)	0 – 6 055 070	8 %
Deuxième appartement (investisseur)	au-delà de 6 055 070	10 %

Il est important de noter que le "mas shevah" (taxe sur la plus-value) sera calculé lors de la vente future de l'appartement. Les investisseurs optimisent souvent leur fiscalité en tenant compte des frais d'amélioration du bien et des frais juridiques, qui sont déduits de la base imposable.

Quelles étapes de vérification du bien sont critiques pour la banque ?

Selon l'administration fiscale israélienne, environ 15 % des transactions sont retardées en raison d'incohérences entre les données du registre foncier (Tabu) et l'état réel du bien. La banque refuse la mashkanta si des extensions non enregistrées, des charges ou des litiges entravant le transfert de propriété sont détectés.

Le processus de préparation à la transaction comprend :

• L'obtention d'un "Nessah Tabu" récent pour vérifier l'absence de dettes et de saisies.
• La vérification de la conformité des plans auprès du comité local de planification (BAKA).
• L'évaluation du bien par un expert agréé par la banque (shamay).
• La vérification de l'absence d'impayés de taxes municipales (arnona) et de charges de copropriété (vaad bayit) qui pourraient incomber au nouveau propriétaire.

Quel est le rôle de l'apport personnel (hon atzmi) ?

Les statistiques du Bureau Central des Statistiques (novembre 2025) font état de 83 577 logements invendus, incitant les banques à évaluer plus rigoureusement la liquidité des actifs. Pour un investisseur, disposer de 50 % d'apport personnel n'est qu'une exigence de base ; les banques vérifient également le taux d'endettement (DTI - Debt-to-Income), qui ne doit généralement pas dépasser 30-40 % du revenu net du foyer.

Lors du calcul de votre prêt, pensez à inclure :

• Les frais d'avocat (0,5 % – 1,5 % de la transaction + TVA).
• Les honoraires de l'agent immobilier (généralement 2 % + TVA).
• Les frais d'expert immobilier et de courtier en prêts hypothécaires.
• La prise en compte des risques liés à la détention à long terme, comme la vacance locative.

Le type de bien influence-t-il les conditions de crédit ?

Selon le secteur bancaire (2026), les taux d'intérêt pour les projets de type "Pinouy Binouy" (rénovation urbaine) ou les achats sur plan peuvent différer en raison des risques accrus liés à la non-achèvement des travaux. Le financement de tels projets nécessite la fourniture de garanties bancaires (aravout hok mehira) du promoteur, servant de condition de sécurité supplémentaire pour la banque prêteuse.

Il est recommandé aux investisseurs cherchant le rendement de diversifier leur portefeuille entre des biens liquides au centre du pays (Gush Dan) et des projets prometteurs en périphérie, où le prix d'entrée est plus bas et le potentiel de valorisation plus élevé grâce aux programmes de développement d'infrastructures gouvernementaux.

Questions fréquentes

Est-il possible d'obtenir plus de 50 % de mashkanta pour un deuxième appartement ?

Pour l'achat d'un deuxième appartement, la limite de 50 % est une exigence réglementaire stricte de la Banque d'Israël. Des exceptions ne sont possibles qu'en cas de nantissement d'un autre bien immobilier vous appartenant, permettant d'augmenter le montant total du crédit via un mécanisme de garantie supplémentaire.

Doit-on payer la taxe d'achat (mas rechisha) lors d'une donation ?

Oui, lors de la réception d'un logement en donation de la part d'un proche, le montant de la taxe est égal à 1/3 du taux standard. Pour les transactions d'investissement (hors famille), les taux standards pour investisseurs s'appliquent.

La mashkanta influence-t-elle le montant de l'arnona ou du vaad bayit ?

La présence d'un crédit hypothécaire n'a aucune influence sur les taxes municipales (arnona) ou les charges de copropriété (vaad bayit). Ces paiements sont fixes et dépendent de la surface du logement et des décisions des copropriétaires.

Est-il judicieux d'investir dans le "Pinouy Binouy" dans les conditions actuelles ?

Les projets de "Pinouy Binouy" offrent un profit potentiel élevé, mais nécessitent une longue attente (en moyenne 5 à 7 ans). Il est crucial de vérifier l'état d'avancement du projet, l'obtention des permis et la réputation du promoteur avant d'investir.

Comment vérifier l'absence de dettes d'un promoteur immobilier ?

Les dettes du promoteur se vérifient via un extrait de registre foncier (Tabu) du terrain et par une analyse de la solidité financière de l'entreprise. Exigez toujours une garantie bancaire (aravout banka'it) qui protège vos fonds en cas de faillite du promoteur.