Évaluation immobilière (Shamaut) : pourquoi le prix de la banque est-i

Évaluation immobilière (Shamaut) : pourquoi le prix de la banque est-il inférieur au prix du marché ?

Mis à jour : 24 mai 2026

L'évaluation bancaire (Shamaut) s'avère souvent inférieure au prix du marché en raison de méthodes conservatrices de calcul des risques. La banque estime la valeur liquidative de la garantie pour la Mashkanta en se basant sur le prix de vente rapide du bien en cas de défaut de l'emprunteur, en excluant de ses calculs les facteurs subjectifs et les surcoûts liés à la rénovation.

Qu'est-ce que le Shamaut et qui est le Shamay Mekarkein ?

En Israël, toute transaction impliquant un prêt hypothécaire (Mashkanta) nécessite une évaluation professionnelle du bien. Ce travail est effectué par un Shamay Mekarkein — un évaluateur immobilier agréé figurant sur le registre des experts approuvés par la banque concernée.

Le document qu'il produit est appelé Shamaut. Il s'agit d'un rapport détaillé comprenant :

• L'état physique de l'appartement et de l'immeuble.
• La vérification de la conformité de l'agencement actuel avec les plans du service d'ingénierie de la municipalité.
• La comparaison avec les prix de biens similaires vendus dans le quartier ces derniers mois.
• L'analyse des droits de propriété selon l'extrait du Tabu (registre immobilier).

Différence entre la valeur marchande et l'évaluation pour la Mashkanta

Les acheteurs sont souvent surpris qu'un appartement acheté 2,5 millions de shekels soit évalué par la banque à 2,3 millions. La raison principale est que le marché dicte le prix de la demande, tandis que la banque dicte le prix de la garantie.

Principaux facteurs réduisant le montant de l'évaluation

Il existe plusieurs situations typiques où le Shamay abaisse délibérément la valeur du bien par rapport au prix du marché :

1. Problèmes d'enregistrement : Si la superficie au Tabu est inférieure à la superficie réelle ou si le bien n'est pas encore enregistré en tant que « Beit Meshoutaf » (copropriété), cela réduit la liquidité.
2. Non-conformité de l'agencement : Balcons fermés sans permis, division d'un appartement en deux (dirot mehulakot) ou utilisation de débarras comme chambres à coucher. La banque n'accorde pas de crédit sur des mètres carrés illégaux.
3. État de l'immeuble : Présence d'un arrêté d'« immeuble dangereux » ou usure des infrastructures techniques.
4. Croissance spéculative : Dans les quartiers connaissant une hausse de prix anormalement rapide, le Shamay peut ne pas suivre le rythme du marché en se basant sur des transactions vieilles de 3 à 6 mois.

Conséquences d'une évaluation basse pour l'acheteur

Si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, la banque calcule le montant de la Mashkanta sur la base de la valeur la plus faible. Par exemple :

• Prix dans le contrat : 2 000 000 ₪.
• Shamaut : 1 800 000 ₪.
• Financement maximal (75 %) : sera calculé sur la base de 1 800 000 ₪.

En fin de compte, l'acheteur devra trouver des fonds supplémentaires pour couvrir la différence, ce qui peut mettre en péril la transaction.

Questions fréquentes

Conclusion

Le Shamaut est un mécanisme de protection de la banque, et non le reflet de vos préférences personnelles ou de la qualité du design de l'appartement. Comprendre la différence entre le prix du marché et la valeur de garantie permet d'éviter les écarts financiers lors de la transaction. Une vérification préalable du bien par des spécialistes expérimentés minimise les risques de refus de financement et aide à sécuriser la transaction.

Avis de non-responsabilité : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Les paramètres d'évaluation peuvent varier en fonction de la politique de chaque banque.

Date de la dernière mise à jour : 24-05-2024