Achat immobilier en Israël pour les étrangers : guide et taxes 2024

Achat immobilier en Israël pour les étrangers : options et restrictions

Les ressortissants étrangers ont le droit d'acquérir des biens immobiliers en Israël, mais la procédure diffère considérablement de celle prévue pour les résidents du pays ou les nouveaux immigrants. Les principales différences concernent la fiscalité, l'accès au fonds foncier et les spécificités de la conformité bancaire. Un étranger peut acheter un appartement sur le marché primaire ou secondaire, mais doit tenir compte des restrictions sur la propriété des terres publiques et du taux élevé de taxe d'achat (Mas Rechisha).

Cadre législatif : qui peut acheter un logement en Israël ?

La législation israélienne est globalement libérale envers les capitaux étrangers, mais elle protège fermement le fonds foncier du pays. Environ 93 % des terres en Israël appartiennent à l'État ou au Fonds national juif (KKL) et sont gérées par l'Autorité foncière israélienne (Rami / ILA). Les 7 % restants sont des terres privées (Karka Pratit).

Terre privée vs Terre publique

L'achat d'un appartement sur un terrain privé (enregistré au registre "Tabou") pour un étranger s'effectue pratiquement sans restrictions. Cependant, lors de l'achat d'un bien sur un terrain public, la situation est différente : l'étranger acquiert en fait un droit de location à long terme (généralement 49 ou 99 ans). Dans certains cas, pour effectuer la transaction, le non-résident doit obtenir une autorisation de l'Autorité foncière israélienne, confirmant que l'achat ne contrevient pas aux intérêts de sécurité ou à la politique démographique.

• Terre privée : Pleine propriété, durée de détention illimitée, libre revente.
• Terre ILA (Autorité foncière) : Location à long terme, nécessité de payer des frais de consentement pour le transfert de droits dans certains anciens contrats, risque de restrictions pour les citoyens de certains pays.

Taxes d'achat (Mas Rechisha) pour les non-résidents

La taxe d'achat immobilier est le principal poste de dépense au-delà du coût du bien lui-même. Pour les citoyens étrangers et les non-résidents d'Israël, l'échelle fiscale est nettement moins avantageuse que pour les Israéliens achetant leur unique appartement.

Alors qu'un résident peut obtenir une exonération de taxe sur un certain montant (à condition qu'il s'agisse de sa seule résidence), l'étranger est classé comme "propriétaire d'un logement supplémentaire", quel que soit le nombre de biens qu'il possède dans d'autres pays. La taxe commence à s'appliquer dès le premier shekel du prix de la transaction. Les taux sont régulièrement indexés et dépendent de la politique actuelle du Ministère des Finances.

Il est important de rappeler que le statut de résident pour l'administration fiscale est déterminé non seulement par la citoyenneté, mais aussi par le "centre de vie" (nombre de jours passés dans le pays). Si un étranger prévoit de faire son Alyah (immigration) dans l'année suivant l'achat, il peut déposer une demande de remboursement partiel de la taxe ou une régularisation selon l'échelle préférentielle.

Étapes de la transaction et rôle de l'avocat

En Israël, les fonctions d'accompagnement de la transaction incombent aux avocats. Chaque partie (acheteur et vendeur) engage généralement son propre représentant. L'avocat de l'acheteur doit effectuer une vérification complète du bien (Due Diligence).

Étapes principales du processus :

1. Vérification des droits de propriété : Obtention d'un extrait du "Tabou" (Nansach Tabou) ou d'une attestation de droits (Ishur Zchuyot) auprès de l'Autorité foncière ou de la société de logement (Chevra Meshakenet).
2. Vérification de la conformité juridique : Absence de nantissements (Mashkon), saisies ou réclamations judiciaires de tiers.
3. Signature du contrat : Le contrat fixe le calendrier des paiements, la date de remise des clés et les pénalités.
4. Enregistrement d'une note préventive (He'arat Azhara) : Immédiatement après le premier paiement, une mention est inscrite au registre, bloquant la possibilité de vendre le bien à une autre personne.
5. Paiement des taxes et obtention des autorisations : Dépôt de la déclaration auprès du fisc (Misui Mekarkein).
6. Enregistrement final : Transfert des droits de propriété au nom de l'acheteur après paiement complet et obtention des justificatifs d'absence de dettes municipales (Arnona).

Formalités documentaires à distance

Si l'étranger ne peut pas être présent personnellement, il établit une procuration (Power of Attorney). La signature sur la procuration doit être certifiée soit au consulat d'Israël, soit par un notaire local avec apposition d'une apostille. Il est également possible de faire certifier la signature par un avocat israélien s'il se trouve dans le même pays que l'acheteur.

Maschanta : crédit immobilier pour les citoyens étrangers

Les banques israéliennes prêtent aux non-résidents, mais les conditions sont beaucoup plus strictes que pour les citoyens du pays. La principale difficulté réside dans la justification des revenus perçus hors d'Israël et dans l'évaluation des risques de crédit.

Conditions clés du Maschanta pour les étrangers :

• Montant du financement (LTV) : En général, les banques prêtent jusqu'à 50 % de la valeur du bien (évaluée par un expert indépendant - shamai).
• Devise du prêt : Indexation possible en shekels, dollars ou euros.
• Documentation : Déclarations de revenus, relevés de comptes bancaires des 6..12 derniers mois, justificatifs de revenus, traduits en hébreu ou en anglais et dûment certifiés.
• Assurance : Assurance vie obligatoire (auprès d'une compagnie israélienne) et assurance du bien immobilier lui-même.

Le processus d'obtention de l'accord peut prendre de 3 semaines à 2 mois ; il est donc recommandé d'entamer les négociations avec la banque avant la signature du contrat juridiquement contraignant.

Attractivité d'investissement et risques

L'achat d'un appartement en Israël par un étranger est souvent considéré comme un moyen de préserver son capital. Cependant, le profil d'investissement dépend de la ville et du type de construction.

Lieux populaires pour les acheteurs étrangers :

• Tel-Aviv : Haute liquidité, croissance stable des prix, mais rendement locatif actuel très faible (environ 2 %).
• Netanya et Ashdod : Villes balnéaires traditionnelles "françaises" et "russes", prisées par les non-résidents pour l'achat de résidences secondaires en bord de mer.
• Jérusalem : Forte demande pour l'immobilier de prestige dans le centre historique et les quartiers religieux.
• Bat-Yam : Marché en développement grâce à l'extension de la ligne de tramway et à la rénovation du front de mer.

Principaux risques :

Au-delà des fluctuations du marché, les étrangers font face à des risques de change. Les revenus locatifs sont perçus en shekels, alors que les charges et taxes sont également liées à la monnaie locale. Il faut également tenir compte de la loi sur la "réduction de l'usage des espèces", qui rend impossible le paiement d'une transaction en liquide : toutes les transactions doivent être transparentes et confirmées par le système bancaire.

Questions fréquemment posées

En conclusion, notons que le marché israélien demeure attractif pour les investisseurs conservateurs grâce à la pénurie de logements et à une forte demande. Toutefois, pour réussir une transaction, il est crucial pour un étranger de disposer d'une équipe de spécialistes — avocat, conseiller fiscal et courtier en crédit immobilier, comprenant les spécificités du travail avec les non-résidents.

Avertissement : Ce contenu est à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Les lois et les taux d'imposition en Israël peuvent changer. Il est recommandé de consulter des spécialistes avant de prendre toute décision.

Date de mise à jour : 12-03-2026