Achat immobilier en Israël par une personne morale : taxes et risques

Achat immobilier par une personne morale en Israël : avantages et inconvénients

L'achat d'un bien immobilier en Israël par une personne morale est un outil d'investissement professionnel utilisé pour optimiser la charge fiscale, protéger les actifs ou gérer une activité locative. Cependant, cette stratégie n'est pas toujours avantageuse pour un acheteur privé acquérant un seul appartement, car elle entraîne des frais supplémentaires liés à l'audit, aux impôts sur les sociétés et à des taux de taxe d'achat (Mas Rechisha) plus élevés.

Pourquoi acheter un bien immobilier par une société ?

La motivation principale des investisseurs lors de l'enregistrement d'un bien immobilier auprès d'une société israélienne (LTD / Baam) ou d'une structure étrangère réside dans la planification fiscale à long terme. Contrairement à un particulier, une société peut déduire ses frais d'exploitation de sa base imposable.

Ces frais comprennent :

• Les intérêts sur le prêt pour l'achat du bien.
• L'amortissement du bâtiment (dans les limites fixées par la loi).
• Les frais de réparation, de gestion et d'entretien du bien.
• Les services d'avocats et de comptables pour le suivi du bien.

Pour les grands portefeuilles immobiliers, cela permet de réduire considérablement le taux effectif d'imposition sur les revenus locatifs.

Taxes sur l'achat et la détention pour les personnes morales

Le régime fiscal des entreprises diffère considérablement de celui des particuliers. L'accent est mis sur l'absence d'avantages sociaux et l'application de taux d'imposition des sociétés.

1. Taxe d'achat (Mas Rechisha)

Une personne morale achetant un bien résidentiel en Israël paie le Mas Rechisha selon l'échelle maximale prévue pour les propriétaires de deux appartements ou plus. Le système de paliers avantageux pour le « logement unique » ne s'applique pas ici. Le taux de la taxe est fixe et commence à partir de 8 % dès le premier shekel de la valeur du bien (selon les amendements législatifs en vigueur en 2024).

2. Impôt sur la plus-value (Mas Shevach)

Lors de la vente du bien, la société paie un impôt sur les bénéfices. Contrairement aux particuliers qui peuvent prétendre à un calcul de l'impôt selon la « méthode linéaire » (avec un taux réduit sur une partie du profit accumulé avant 2014), les personnes morales sont souvent imposées au taux standard de l'impôt sur les sociétés (actuellement de 23 %).

3. TVA (Maam)

Lors de l'achat d'un bien immobilier commercial, une personne morale assujettie à la TVA a droit au remboursement de la taxe (17 %), ce qui réduit considérablement le montant des investissements nécessaires. Lors de l'achat d'un logement auprès d'un promoteur, la TVA est incluse dans le prix, mais son remboursement pour le parc résidentiel est pratiquement impossible si le bien n'est pas utilisé dans le secteur hôtelier.

Comparaison : Personne morale vs Personne physique

Lors du choix de la structure de détention, il est important de prendre en compte non seulement les taxes à l'entrée, mais aussi le coût de maintenance de la structure.

Caractéristiques comparatives de la propriété immobilière

Paramètre	Personne physique	Personne morale (société)
Mas Rechisha (Logement)	Par paliers (de 0% à 10%)	Taux maximal (à partir de 8%)
Taxe sur les loyers	Pistes privilégiées (0%, 10% ou marginale)	Impôt sur les sociétés (23%)
Déduction des frais	Limitée (uniquement en piste marginale)	Comptabilisation totale des frais pro
Reporting	Minimal (ou inexistant)	Audit annuel et dépôt du bilan
Remboursement TVA	Impossible	Disponible pour les biens commerciaux

Enregistrement au Tabou et nuances juridiques

Le processus d'enregistrement du droit de propriété au registre immobilier (Tabou) pour une personne morale nécessite un dossier complet :

1. Documents constitutifs : Statuts de la société et certificat d'enregistrement.
2. Procès-verbal d'assemblée : Décision des directeurs d'effectuer l'opération d'achat spécifique.
3. Procuration : Procuration notariée ou consulaire pour le représentant si le directeur n'est pas présent personnellement.
4. Certificat de Good Standing : Pour les sociétés étrangères, une attestation que la personne morale est active et n'est pas en cours de liquidation.

Il est important de se rappeler que si la société est étrangère, tous les documents doivent être traduits en hébreu, notariés et apostillés.

Risques et limitations

Outre les taxes, la détention immobilière via une société comporte des risques supplémentaires :

• Double imposition : Lors du rapatriement des bénéfices locatifs sous forme de dividendes, l'actionnaire paie un impôt sur les dividendes (généralement 25–30 %), ce qui peut rendre la charge fiscale totale plus élevée que celle d'un particulier.
• Coûts de gestion : Le dépôt annuel des rapports au registre des sociétés israélien et les services d'un auditeur agréé (Roé Heshbon) coûtent plusieurs milliers de shekels par an.
• Complexités bancaires : L'ouverture d'un compte pour une société contrôlée par des non-résidents et l'obtention d'un crédit hypothécaire (Mashkanta) est un processus complexe nécessitant une vérification approfondie de l'origine des fonds (Compliance).

Questions fréquentes sur l'achat par une personne morale

Conclusion

Enregistrer un bien immobilier au nom d'une personne morale en Israël est une décision pour les investisseurs expérimentés et ceux qui acquièrent des surfaces commerciales. Pour l'achat d'une première résidence principale, cette méthode n'est financièrement pas justifiée en raison des taxes élevées et des coûts administratifs. Avant de prendre une décision, il est nécessaire de procéder à un calcul individuel des conséquences fiscales (Tax Due Diligence) avec le soutien d'avocats israéliens et de conseillers fiscaux.

Les informations publiées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. La législation israélienne change régulièrement. Avant toute transaction, consultez impérativement un spécialiste.

Date de la dernière mise à jour : 18 novembre 2026