Как купить квартиру в Израиле с взносом 25%: гид по машканте

Как купить квартиру в Израиле, имея на руках только 25% стоимости

Обновлено: 28 октября 2026 г.

Команда IsraRealty Отдел аналитики рынка недвижимости

Для покупки квартиры в Израиле при наличии 25% собственного капитала необходимо привлечение машканты. Банки Израиля кредитуют до 75% стоимости объекта для покупателей первого жилья. Это позволяет семьям и молодым специалистам войти в сделку, располагая лишь четвертью суммы от рыночной цены недвижимости.

• Лимиты финансирования: Банк Израиля разрешает ипотеку до 75% для первого жилья, 70% для «улучшателей жилищных условий» и до 50% для инвесторов.
• Ишур Экрони: Предварительное одобрение машканты действительно в течение 24 дней и является обязательным этапом до подписания договора.
• Риск оценки: Банк рассчитывает сумму кредита на базе оценки лицензированного оценщика (шамая), которая может быть ниже цены в договоре.
• Налоговые льготы: Покупатели первого жилья имеют право на значительные льготы по налогу на покупку (мас решиша) в пределах установленных законом порогов.

Правила Банка Израиля: почему именно 25% собственного капитала?

Рынок недвижимости Израиля регулируется директивами Банка Израиля (в частности, Директивой 329), которые устанавливают жесткие рамки соотношения кредита к стоимости объекта (LTV — Loan-to-Value). Если вы приобретаете свою первую и единственную квартиру в стране, ваш собственный капитал должен составлять минимум 25%, а банк может предоставить финансирование в размере оставшихся 75%.

Для других категорий покупателей условия отличаются:

• Резиденты (первое жилье): первоначальный взнос от 25%.
• Смена жилья (улучшение условий): взнос от 30% (финансирование до 70%).
• Инвесторы и нерезиденты: взнос от 50% (финансирование до 50%).

Важно понимать, что 25% — это база для стоимости самой квартиры. Дополнительные расходы на сделку (адвокат, риелтор, налоги) должны покрываться сверх этой суммы.

Пошаговый алгоритм: от идеи до получения ключей

Оформление машканты в Израиле — процесс многоступенчатый. Ошибка на любом этапе может привести к отказу банка в последний момент или к необходимости изыскивать дополнительные средства.

1. Получение предварительного одобрения (Ишур Экрони)

До начала поиска квартиры необходимо обратиться в банк за «Ишур Экрони». Это документ, подтверждающий, что банк готов выдать вам определенную сумму под ипотеку на основе ваших доходов и кредитной истории. Срок действия условий по процентным ставкам в этом документе обычно составляет 24 дня.

2. Проверка объекта в реестрах

Прежде чем вносить первоначальный взнос, необходимо проверить юридическую чистоту объекта. Основным документом является выписка из Табу (реестр недвижимости). Если квартира зарегистрирована в Земельном управлении (ILA) или в «хевра мешаכנת» (застройщик-регистратор), процедура проверки усложняется и требует участия адвоката.

3. Оценка объекта (Шамай)

Это критический момент. Банк направляет на объект независимого оценщика (шамая). Банк выдает 75% от меньшей из двух величин: цены в договоре или оценки шамая. Если оценка окажется ниже покупной цены, разницу придется покрывать из собственного капитала.

Планируете покупку, но не уверены в своей кредитоспособности или юридической чистоте объекта? Эксперты IsraRealty помогут провести предварительный аудит документов и подобрать оптимальную стратегию финансирования.

Сравнение: Новостройка vs Вторичное жилье

При выборе типа недвижимости важно учитывать график платежей и способы обеспечения безопасности ваших средств.

Налоги и дополнительные расходы

При планировании бюджета помните, что 25% капитала — это только часть необходимых средств. Сверх этого нужно заложить:

• Налог на покупку (Мас решиша): Для покупателей первого жилья действуют льготные ступени. До определенной суммы (уточняется ежегодно) налог может быть 0%.
• Услуги адвоката: Обычно 0.5% – 1% + НДС. В Израиле адвокат — обязательный участник сделки, проверяющий договор и Табу.
• Комиссия риелтора: Стандартно 2% + НДС (на новостройки часто 0%).
• Оценка и открытие файла в банке: Около 0.25% от суммы кредита плюс услуги оценщика.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Израиле вообще без первоначального взноса?

Согласно правилам Банка Израиля, это невозможно. Минимальный взнос для резидентов — 25%. Использование дополнительных необеспеченных кредитов для покрытия взноса банки жестко отслеживают и могут отказать в машканте.

Что такое Ишур Экрони и как долго он действует?

Это принципиальное согласие банка на выдачу кредита. Параметры процентных ставок по нему фиксируются на 24 дня. Если за это время сделка не продвинулась, ставки могут быть пересмотрены банком в зависимости от рыночной ситуации.

Влияет ли статус резидента на сумму взноса?

Да. Иностранные резиденты (не имеющие израильского гражданства или центра жизни в Израиле) обычно могут рассчитывать на финансирование не более 50%, что требует 50% собственного капитала.

Как оценка шамая влияет на ипотеку?

Если вы покупаете квартиру за 2 млн шекелей, а шамай оценил её в 1.8 млн, банк даст 75% именно от 1.8 млн. Оставшуюся разницу (200 тысяч + 25% от 1.8 млн) вам придется доплачивать самостоятельно.

Нужно ли платить налог на покупку, если это моя первая квартира?

В Израиле существует «ступенчатая» система налога. На первую квартиру стоимостью до определенного порога (около 1.9-2 млн шекелей, порог обновляется в январе) налог составляет 0%. На сумму превышения налог начисляется по прогрессивной шкале.

Получите экспертный расчет машканты и полное сопровождение сделки от проверки объекта в Табу до получения ключей.

Получить консультацию

Заключение

Покупка квартиры в Израиле с 25% собственного капитала — это реальная возможность стать собственником жилья, используя ипотечное финансирование. Однако успех сделки зависит от тщательной подготовки: получения предварительного одобрения банка, реалистичной оценки объекта и проверки всех юридических нюансов. Правильное планирование позволяет минимизировать риски и избежать непредвиденных расходов на этапе подписания договора.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Условия кредитования и налоговые ставки могут меняться в соответствии с постановлениями Банка Израиля и Налогового управления.

Дата последнего обновления: 28.10.2024