Машканта на вторую квартиру в Израиле: условия и советы инвесторам

Машканта для инвесторов: почему на вторую квартиру дают меньше денег?

04.03.2026

При покупке второй квартиры в Израиле максимальный размер машканты ограничен 50% от стоимости объекта. Это связано с регуляцией Банка Израиля для снижения кредитных рисков и контроля рынка.

Почему банк ограничивает финансирование для инвесторов до 50%?

По данным Банка Израиля (январь 2026), текущая базовая ставка составляет 4.0%, а ставка Prime зафиксирована на уровне 5.5%. Ограничение кредитования второй квартиры до 50% от её стоимости (LTV — Loan-to-Value) введено как макропруденциальный инструмент для охлаждения спроса и снижения долговой нагрузки на домохозяйства в условиях циклического изменения рынка.

Регуляция направлена на то, чтобы инвесторы использовали больше собственного капитала (хон ацми). Это снижает риск дефолтов в случае коррекции цен. Банк рассматривает вторую квартиру как актив повышенного риска, так как при финансовых трудностях заемщик вероятнее откажется от инвестиционного объекта, чем от своего единственного жилья.

Как рассчитывается мас рехиша для второй квартиры?

Согласно правилам Рашут ха-Мисим, на период до 31 декабря 2026 года инвесторы обязаны уплачивать мас рехиша (налог на покупку) по прогрессивной шкале, начиная с 8% от стоимости объекта. В отличие от покупки единственного жилья, здесь нет необлагаемого минимума, что значительно увеличивает порог входа на рынок недвижимости.

Сравнение налоговых ставок на приобретение жилья (2026)

Тип сделки	Диапазон стоимости (₪)	Ставка налога
Вторая квартира (инвестор)	0 – 6,055,070	8%
Вторая квартира (инвестор)	свыше 6,055,070	10%

Важно учитывать, что мас шевах (налог на прирост стоимости) будет рассчитан в будущем при продаже квартиры. Инвесторы часто оптимизируют налогообложение, учитывая расходы на улучшение объекта и юридическое сопровождение, которые вычитаются из налогооблагаемой базы.

Какие этапы проверки объекта критичны для банка?

По данным Налогового управления Израиля, около 15% сделок задерживаются из-за несоответствия данных в нэсах Табу и фактического состояния объекта. Банк отказывает в выдаче машканты, если в реестре обнаружены незарегистрированные пристройки, обременения или иски, препятствующие передаче прав собственности.

Процесс подготовки к сделке включает:

• Получение свежего нэсах Табу для проверки отсутствия долгов и арестов.
• Проверку соответствия планов БАКА (местный комитет по планированию) фактической планировке.
• Оценку объекта лицензированным оценщиком (шамай), аккредитованным банком.
• Проверку арнона и ваад байт на отсутствие задолженностей, которые могут лечь на нового владельца.

Какую роль играет собственный капитал (хон ацми)?

Статистика ЦСБ за ноябрь 2025 года указывает на накопление 83,577 нераспроданных единиц жилья, что стимулирует банки более тщательно оценивать ликвидность объектов. Для инвестора наличие 50% собственного капитала является лишь базовым требованием; банки также проверяют коэффициент покрытия долга (DTI — Debt-to-Income), который не должен превышать 30-40% от чистого дохода семьи.

При расчете ипотеки важно учитывать:

• Расходы на юриста (0.5%–1.5% от сделки + НДС).
• Оплату услуг маклера (обычно 2% + НДС).
• Расходы на оценщика недвижимости и ипотечного брокера.
• Учет рисков при долгосрочном владении, таких как простой объекта (отсутствие арендаторов).

Влияет ли тип недвижимости на условия кредитования?

По данным банковского сектора (2026), процентная ставка по ссудам на объекты Пинуй-Бинуй или новостройки на стадии котлована может отличаться из-за повышенных рисков незавершения строительства. Финансирование таких проектов требует предоставления банковских гарантий (аравут хок мехир) от застройщика, что служит дополнительным условием безопасности для выдающего банка.

Инвесторам, ориентированным на доходность, рекомендуется диверсифицировать портфель между ликвидными объектами в центре страны (Гуш-Дан) и перспективными проектами в периферии, где цена входа ниже, а потенциал роста стоимости выше благодаря государственным программам развития инфраструктуры.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить более 50% машканты на вторую квартиру?

Для покупки второй квартиры лимит в 50% является жестким регуляторным требованием Банка Израиля. Исключения возможны только при залоге другой имеющейся у вас недвижимости, что позволяет увеличить общую сумму кредита через механизм допзалога.

Нужно ли платить мас рехиша при получении квартиры в дар?

Да, при получении жилья в дар от родственника сумма налога составляет 1/3 от стандартной ставки мас рехиша. Для инвестиционных сделок (не между родственниками) применяются стандартные ставки для инвесторов.

Влияет ли машканта на размер арноны или ваад байта?

Наличие ипотечного кредита никак не влияет на муниципальные платежи (арнона) или расходы на обслуживание дома (ваад байт). Эти платежи фиксированы и зависят от площади квартиры и внутренних решений жильцов дома.

Стоит ли инвестировать в Пинуй-Бинуй в текущих условиях?

Проекты Пинуй-Бинуй предлагают высокую потенциальную прибыль, но требуют долгого ожидания (в среднем до 5-7 лет). Важно проверять стадию реализации проекта, наличие разрешений и репутацию застройщика перед внесением капитала.

Как проверить наличие долгов у застройщика?

Долги застройщика проверяются через выписку из Табу на земельный участок и через проверку финансовой устойчивости компании. Обязательно требуйте банковскую гарантию, которая защищает ваши деньги в случае банкротства застройщика.