Investir dans l'immobilier en Israël pour les retraités : revenus pass

Investir dans l'immobilier en Israël pour les retraités et les rentiers

Pour les retraités et les rentiers, investir dans l'immobilier en Israël est l'un des moyens les plus sûrs de préserver son capital et de générer un revenu passif stable. Le marché israélien se caractérise par une forte protection juridique des droits de propriété (enregistrement au Tabou), une demande locative soutenue et une croissance stable de la valeur des biens sur le long terme. En moyenne, le rendement locatif se situe entre 2,5 % et 4,5 % par an, selon l'emplacement et le type de bien.

Pourquoi Israël est-il le choix idéal pour les rentiers ?

Les rentiers axés sur l'obtention de dividendes stables choisissent Israël pour son mélange de sécurité et de liquidité. Contrairement à de nombreux marchés européens, Israël ne souffre pas d'une offre excédentaire, ce qui maintient les prix des loyers même en période de forte inflation.

Facteurs d'attractivité majeurs pour les investisseurs seniors :

• Transparence des transactions : L'ensemble du processus est contrôlé par des avocats agréés, qui portent la responsabilité professionnelle de la validité de la transaction.
• Haute liquidité : Les appartements dans les zones prisées (centre du pays, zone côtière) sont vendus et loués très rapidement.
• Système bancaire : Possibilité d'ouvrir des comptes et d'obtenir des financements même à l'âge de la retraite (via des produits spécialisés comme le « prêt viager hypothécaire »).

Analyse des rendements par ville en Israël

Le choix de la ville influence directement la stratégie de l'investisseur. Tel-Aviv offre un rendement actuel minimal, mais une appréciation maximale de la valeur de l'actif. Les villes du sud et du nord (Haïfa, Beer-Sheva) sont orientées vers un flux de trésorerie mensuel élevé.

Taxes et frais d'achat : ce que l'investisseur doit savoir

Lors de la planification du budget, le rentier doit prendre en compte non seulement le prix de l'appartement, mais aussi les frais associés. La taxe principale lors de l'achat est le Mas Rechisha (taxe d'acquisition).

Taxe d'acquisition (Mas Rechisha) en 2024

Pour les investisseurs achetant un deuxième appartement, ou pour les non-résidents, les taux d'imposition en 2024 commencent à 8 % de la valeur du bien. Il existe des seuils de prix au-delà desquels le taux peut atteindre 10 %.

• Honoraires d'avocat : Ils représentent généralement 0,5 % – 1,5 % + TVA. C'est une dépense obligatoire, car l'avocat vérifie l'enregistrement du bien au Tabou.
• Commission immobilière : Sur le marché secondaire, la commission standard est de 2 % + TVA. Lors de l'achat de biens neufs via l'agence IsraRealty, la commission pour l'acheteur est souvent de 0 %, car elle est payée par le promoteur.
• Évaluation immobilière : Si un Mashkanta (prêt immobilier) est contracté, une évaluation par un expert agréé (shamaï) est obligatoire.

Imposition des revenus locatifs

Pour les retraités-rentiers, il est important de savoir qu'il existe en Israël un système d'imposition progressif sur les loyers résidentiels. En 2024, le montant des revenus locatifs allant jusqu'à 5 654 shekels par mois (seuil pouvant être indexé) est totalement exonéré d'impôts, s'il s'agit de votre unique bien loué.

Si le revenu dépasse ce montant, l'investisseur peut choisir l'un des régimes fiscaux suivants :

1. Taux fixe de 10 % : Appliqué à la totalité du montant des revenus sans possibilité de déduire les dépenses (travaux, gestion).
2. Barème progressif : L'impôt est calculé en tenant compte de toutes les dépenses liées à l'entretien du bien, selon les taux habituels de l'impôt sur le revenu.

Le Mashkanta pour les retraités : réalité ou mythe ?

Contrairement à une idée reçue, l'âge n'est pas un obstacle absolu pour obtenir un crédit immobilier en Israël. Il existe deux voies principales de financement pour les personnes âgées :

• Mashkanta standard : Généralement accordé jusqu'à l'âge de 75-80 ans (somme de l'âge et de la durée du prêt). Il est souvent nécessaire d'impliquer les enfants comme co-emprunteurs.
• Prêt viager hypothécaire (Mashkanta Hafucha) : Un produit spécifique pour les propriétaires immobiliers de plus de 60 ans. Il permet d'obtenir des fonds en mettant en gage le logement actuel sans versements mensuels — la dette et les intérêts sont remboursés après la vente de l'appartement ou par les héritiers.

Questions fréquentes

Conclusion

Investir sur le marché immobilier israélien pour les retraités et les rentiers est avant tout une stratégie de préservation du capital en monnaie forte (shekel) avec un droit de propriété garanti. Malgré des taxes d'achat élevées pour les investisseurs, l'absence de taxe sur la plus-value lors de la revente de la résidence principale (sous certaines conditions) et les avantages fiscaux sur les loyers font de ce marché l'un des plus attractifs de la région.

Avertissement : Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement ou en fiscalité personnalisé. Avant de conclure toute transaction, il est recommandé de consulter un avocat agréé et un fiscaliste en Israël.

Date de mise à jour : 23/04/2026