Investir dans l'immobilier commercial en Israël : bureaux et centres c

Investir dans l'immobilier commercial en Israël : bureaux et centres commerciaux

Les investissements dans l'immobilier commercial en Israël offrent un revenu stable avec un rendement annuel moyen de 5% à 8%, ce qui dépasse largement les indicateurs du secteur résidentiel. Le marché se concentre sur des espaces de bureaux de qualité dans les centres d'affaires (Tel-Aviv, Herzliya, Haïfa) et des surfaces commerciales modernes. Les principaux avantages sont les contrats de location à long terme et le transfert des charges municipales au locataire.

Pourquoi choisir le secteur commercial en Israël

Le marché de l'immobilier commercial israélien fait preuve de résilience même en période de volatilité économique. Contrairement au secteur résidentiel, où le rendement dépasse rarement 3%, les surfaces commerciales permettent aux investisseurs de tabler sur une croissance plus dynamique du capital. Le principal moteur de la demande est le secteur technologique (High-Tech) développé, qui génère une demande constante pour des bureaux modernes de classe A.

Les investissements dans les surfaces commerciales et les bureaux sont également attractifs par la structure des contrats de location. La pratique du "Net Lease" est courante en Israël, où le locataire prend en charge les frais de gestion, d'assurance et la taxe municipale (Arnona). Cela rend le flux de revenus plus prévisible pour le propriétaire.

Types de biens rentables

Plusieurs segments principaux sont accessibles aux investisseurs, chacun ayant son profil de risque et de rentabilité :

• Bureaux : Le segment le plus populaire. La demande est concentrée dans le "triangle" Tel-Aviv — Ramat Gan — Bnei Brak.
• Surfaces commerciales (Retail) : Boutiques de rue ou lots dans des centres commerciaux. Le rendement dépend fortement du flux piétonnier.
• Immobilier industriel et entrepôts : Un secteur en pleine croissance grâce au développement du commerce électronique, nécessitant de grandes surfaces.

Comparaison : Immobilier résidentiel vs commercial

Le choix entre le fonds résidentiel et commercial dépend de la stratégie de l'investisseur, du volume de capital disponible et de l'horizon de planification.

Taxes et frais lors de l'achat

Lors de la planification du budget de la transaction, il est nécessaire de prendre en compte les frais associés, qui diffèrent considérablement des transactions sur des appartements.

1. Taxe d'achat (Mas Rechisha)

Contrairement à l'immobilier résidentiel, où le taux dépend du fait qu'il s'agisse de la résidence unique, un taux unique de 6% du montant de la transaction s'applique aux biens commerciaux (bureaux, magasins, entrepôts).

2. TVA (MAAM)

L'achat d'immobilier commercial est soumis à la TVA (actuellement 17%). Cependant, si l'acheteur est enregistré en tant qu'entité commerciale (Esek Morshe ou entreprise), cette taxe est récupérable. C'est une nuance importante lors du calcul du flux de trésorerie initial.

3. Arnona (Taxe municipale)

Dans le secteur commercial, l'Arnona est nettement plus élevée que dans le résidentiel. Cependant, selon les conditions de la plupart des contrats de location, cette obligation incombe entièrement au locataire. Pour l'investisseur, cela signifie l'absence de charges cachées lorsque le bien est loué.

Étapes de la transaction et vérification au Tabou

Le processus d'achat nécessite une expertise juridique et technique approfondie. Les étapes principales comprennent :

1. Vérification préalable (Due Diligence) : Demande d'un extrait du Tabou (registre des droits fonciers) pour confirmer l'absence de saisies, de gages et vérifier le propriétaire.
2. Vérification de l'utilisation autorisée : Confirmation auprès des autorités municipales que le local peut être utilisé comme bureau ou commerce selon le plan directeur (TABA).
3. Signature du contrat : Fixation des échéanciers de paiement, des conditions de transfert du bien et de la responsabilité des parties.
4. Enregistrement d'une note de précaution (Hearat Azara) : Protection immédiate des droits de l'acheteur après le versement du premier paiement.
5. Enregistrement définitif : Obtention de la pleine propriété après le paiement de toutes les taxes.

Questions fréquemment posées

Conclusion

Investir dans les bureaux et centres commerciaux d'Israël est un moyen fiable de préserver et de faire fructifier son capital. La forte demande de surfaces commerciales dans les hubs d'affaires du pays garantit la liquidité du bien et un revenu locatif stable. Malgré une structure de transaction plus complexe que celle du secteur résidentiel, un accompagnement juridique professionnel et un choix judicieux de l'emplacement permettent de minimiser les risques et d'atteindre des rendements supérieurs à la moyenne du marché.

Avertissement : Ce matériel est à titre informatif et ne constitue pas une recommandation d'investissement individuelle. Les taux d'imposition et les normes législatives peuvent évoluer.

Date de mise à jour : 18 avril 2026