Investir dans l'immobilier en Israël : guide pour les étrangers | Isra

Investir dans l'immobilier en Israël pour les citoyens étrangers

L'investissement immobilier en Israël pour les citoyens étrangers reste l'un des moyens les plus fiables de préserver son capital dans un contexte d'instabilité économique mondiale. Malgré l'absence de statut de résident, les étrangers ont le droit d'acquérir des propriétés résidentielles et commerciales, tout en bénéficiant d'une protection totale des droits de propriété. Le revenu des investisseurs provient de la croissance stable de la valeur marchande (plus-value) et des revenus locatifs, qui affichent une dynamique solide dans les grandes villes. En réponse directe à la question principale : un étranger peut acheter un bien immobilier en Israël, mais doit se préparer à un seuil d'entrée fiscal plus élevé (à partir de 8 %) et à une limite de financement par prêt hypothécaire plafonnée à 50 % de la valeur du bien.

Statut juridique de l'investisseur étranger en Israël

La législation israélienne est extrêmement libérale envers les capitaux étrangers dans le secteur immobilier. Contrairement à de nombreux pays européens ou asiatiques, il n'y a pas d'interdiction de posséder des terrains ou des appartements pour les personnes sans citoyenneté ou permis de séjour. Cependant, il existe une distinction importante concernant le type de propriété foncière.

Propriété privée vs Location d'État

La majeure partie des terres en Israël (environ 93 %) appartient à l'État ou au Fonds National Juif (Keren Kayemeth LeIsrael). Ces terres sont gérées par l'Autorité foncière d'Israël (RAMI). L'achat d'un appartement sur ces terrains est en réalité un bail à long terme (leasing) de 49 ou 99 ans renouvelable.

• Terres privées (Tabu) : On les trouve le plus souvent dans les centres des villes anciennes (Tel Aviv, Jérusalem, Haïfa). Un étranger peut les acheter sans restriction.
• Terres d'État : Pour l'achat d'un terrain ou d'une maison sur ces terres, un étranger peut avoir besoin d'une autorisation spéciale confirmant que la transaction ne contrevient pas aux intérêts de sécurité. L'achat d'un appartement ordinaire dans un immeuble résidentiel sur des terres d'État se fait généralement sans difficulté particulière.

Impôts immobiliers pour les non-résidents en 2024

La charge fiscale est le facteur clé qui distingue l'investisseur étranger du résident local. Israël applique une échelle d'imposition progressive visant à freiner la demande spéculative.

Taxe d'achat (Mas Rekhisha)

Pour les citoyens israéliens achetant leur résidence principale, des exonérations importantes et des tranches à taux zéro sont prévues. Un étranger, par défaut, est considéré comme propriétaire d'un « logement secondaire ». Cela signifie que la taxe est payée sur la base d'un taux élevé dès le premier shekel de la valeur du bien.

Taxe sur la plus-value (Mas Shevach)

Lors de la revente d'un bien immobilier, l'investisseur est tenu de payer une taxe sur les bénéfices. Elle est calculée à hauteur de 25 % du profit réel net (différence entre le prix d'achat et le prix de vente, déduction faite des frais de rénovation, des honoraires d'avocat, d'agent immobilier et de l'inflation). Les étrangers ne peuvent prétendre à une exonération de cette taxe sans prouver l'absence de logement dans leur pays de résidence, ce qui est très difficile en pratique.

Prêt immobilier pour les citoyens étrangers (Maskanta)

Les banques israéliennes prêtent volontiers aux étrangers, mais les exigences sont plus strictes que pour les résidents locaux. La mission principale de la banque est de minimiser les risques de non-remboursement de la part d'une personne qui ne réside pas en permanence dans la juridiction du pays.

Conditions principales du Maskanta pour les non-résidents :

1. Fonds propres : L'investisseur doit apporter au moins 50 % de la valeur du bien.
2. Preuve de revenus : Des justificatifs de revenus du pays de résidence (déclarations fiscales, relevés bancaires) traduits et certifiés sont requis.
3. Assurance : Assurance vie obligatoire (auprès d'une compagnie israélienne) et assurance du bien lui-même.
4. Ouverture de compte : Pour obtenir un prêt, il est nécessaire d'ouvrir un compte dans une banque israélienne, ce qui, ces dernières années, nécessite une conformité rigoureuse aux procédures (KYC/AML).

Étapes de la transaction immobilière

Le processus d'achat immobilier en Israël est strictement réglementé et nécessite la participation d'un avocat de chaque côté. Un avocat en Israël n'est pas seulement un conseiller juridique, mais le garant de la transparence de la transaction et porte une responsabilité professionnelle.

1. Vérification préalable (Due Diligence)

Avant de signer tout document, l'avocat vérifie l'extrait du registre (Tabu). Il est essentiel de s'assurer de l'absence de saisies (ikulim), de gages ou de droits de tiers. La conformité de l'objet avec le permis de construire est également vérifiée.

2. Négociations et mémorandum (Zichron Devarim)

Les spécialistes d'IsraRealty recommandent vivement de ne pas signer d'accord préliminaire (Zichron Devarim) sans la présence d'un avocat. En Israël, ce document a la force d'un contrat complet, mais ne contient souvent pas les mécanismes de protection nécessaires pour l'acheteur.

3. Signature du contrat et inscription de la « Mention préventive »

Après la signature du contrat, l'acheteur effectue le premier paiement (généralement sur le compte fiduciaire de l'avocat). À ce moment-là, une « He'arat Azhara » (mention préventive) est inscrite au Tabu, ce qui bloque toute autre action sur le bien de la part du vendeur.

4. Paiement des impôts et règlement final

Dans les 45 jours suivant la transaction, il est nécessaire de soumettre une déclaration aux services fiscaux et de payer le Mas Rekhisha. Le montant restant est versé au vendeur selon l'échéancier fixé dans le contrat, simultanément à la remise des clés et des droits.

Géographie des investissements : où investir ?

Le choix de la ville dépend de votre stratégie : haute liquidité et croissance des prix ou rendement locatif stable.

• Tel Aviv : Le marché le plus cher et le plus liquide. Convient pour la préservation du capital. Le rendement locatif y est plus faible (environ 2-2,5 %), mais la croissance de la valeur immobilière surpasse historiquement l'inflation.
• Jérusalem : Forte demande de la part de la diaspora juive (États-Unis, France). Les appartements de luxe dans le centre historique sont populaires.
• Netanya et Ashdod : Villes balnéaires avec une forte proportion de propriétaires étrangers. Idéal pour l'achat d'une « maison de vacances » avec possibilité de location courte durée.
• Haïfa : Offre un rendement locatif plus élevé (jusqu'à 4-5 %) en raison de prix d'entrée plus bas et d'une importante population étudiante.

Questions fréquentes

Conclusion

Le marché immobilier israélien reste une « valeur refuge » pour les investisseurs grâce à la pénurie de logements et à une demande stable. Pour un citoyen étranger, acheter un appartement ici est un processus complexe mais transparent. Les principaux obstacles sont la taxe d'achat élevée et la nécessité de respecter scrupuleusement la conformité bancaire. Faire appel à un avocat expérimenté et à des spécialistes en accompagnement permet de minimiser les risques et de réaliser la transaction le plus efficacement possible, tout en assurant une protection juridique fiable de votre capital.

Avertissement : Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou financier. Les taux d'imposition et les normes législatives peuvent évoluer.

Date de mise à jour : 24 avril 2026