Инвестиции в коммерческую недвижимость Израиля: офисы и ТЦ

Инвестиции в коммерческую недвижимость Израиля: офисы и торговые центры

Инвестиции в коммерческую недвижимость Израиля обеспечивают стабильный доход в среднем от 5% до 8% годовых, что значительно превышает показатели жилого сектора. Рынок ориентирован на качественные офисные пространства в центрах деловой активности (Тель-Авив, Герцлия, Хайфа) и современные торговые площади. Основными преимуществами являются долгосрочные договоры аренды и перекладывание муниципальных расходов на арендатора.

Почему выбирают коммерческий сектор Израиля

Рынок коммерческой недвижимости Израиля демонстрирует устойчивость даже в периоды экономической волатильности. В отличие от жилого сектора, где доходность редко превышает 3%, коммерческие площади позволяют инвесторам рассчитывать на более агрессивный рост капитала. Основной драйвер спроса — развитый технологический сектор (High-Tech), который формирует стабильный запрос на современные офисы класса А.

Инвестиции в торговые площади и офисы также привлекательны структурой договора аренды. В Израиле принята практика "Net Lease", когда арендатор берет на себя покрытие расходов на управление, страховку и муниципальный налог (арнону). Это делает поток доходов более прогнозируемым для собственника.

Типы доходных объектов

Инвесторам доступно несколько основных направлений, каждое из которых имеет свой профиль риска и окупаемости:

• Офисные помещения: Наиболее популярный сегмент. Спрос сосредоточен в "треугольнике" Тель-Авив — Рамат-Ган — Бней-Брак.
• Торговые площади (Retail): Магазины в стрит-ритейле или лоты в торговых центрах. Доходность сильно зависит от пешеходного трафика.
• Индустриальная недвижимость и склады: Растущий сектор на фоне развития e-commerce, требующий больших площадей.

Сравнение: Жилая vs Коммерческая недвижимость

Выбор между жилым и коммерческим фондом зависит от стратегии инвестора, объема свободного капитала и горизонта планирования.

Сравнительные характеристики инвестиций в Израиле

Параметр	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Средняя доходность	2.5% – 3.5%	5% – 8%
Налог на покупку (Мас рехиша)	Прогрессивный (до 10%)	Фиксированный (6%)
Срок аренды	1 год	3–10 лет
Расходы на содержание	Оплачивает владелец/арендатор	Преимущественно арендатор
Ликвидность	Высокая	Средняя

Налоги и расходы при покупке

При планировании бюджета сделки необходимо учитывать сопутствующие расходы, которые существенно отличаются от сделок с квартирами.

1. Налог на покупку (Мас рехиша)

В отличие от жилой недвижимости, где ставка зависит от того, является ли это единственным жильем, на коммерческие объекты (офисы, магазины, склады) действует единая ставка — 6% от суммы сделки.

2. НДС (МААМ)

Покупка коммерческой недвижимости облагается НДС (на текущий момент 17%). Однако, если покупатель зарегистрирован как бизнес-субъект (эсек морше или компания), этот налог является возвратным. Это важный нюанс при расчете первичного денежного потока.

3. Арнона (Муниципальный налог)

В коммерческом секторе арнона значительно выше, чем в жилом. Однако по условиям большинства договоров аренды, эта обязанность полностью ложится на плечи арендатора. Для инвестора это означает отсутствие скрытых расходов в периоды, когда объект сдан.

Этапы сделки и проверка в Табу

Процесс покупки требует тщательной юридической и технической экспертизы. Основные этапы включают:

1. Предварительная проверка (Due Diligence): Заказ выписки из Табу (реестра прав на недвижимость) для подтверждения отсутствия арестов, залогов и проверки владельца.
2. Проверка разрешенного использования: Подтверждение через муниципальные органы, что помещение может использоваться под офис или торговлю согласно генеральному плану (ТАБА).
3. Подписание договора: Фиксация графиков платежей, условий передачи объекта и ответственности сторон.
4. Регистрация предупредительной записи (Геарат Азара): Мгновенная защита прав покупателя после внесения первого платежа.
5. Окончательная регистрация: Получение полных прав собственности после выплаты всех налогов.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Инвестиции в офисы и торговые центры Израиля — это надежный способ сохранения и приумножения капитала. Высокий спрос на коммерческие площади в деловых хабах страны гарантирует ликвидность объекта и стабильный арендный доход. Несмотря на более сложную структуру сделки по сравнению с жилым сектором, профессиональное юридическое сопровождение и грамотный выбор локации позволяют минимизировать риски и выйти на показатели доходности выше рыночных.

Дисклеймер: Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Налоговые ставки и законодательные нормы могут меняться.

Дата обновления: 18 апреля 2026 года