Инвестиции в новостройки Израиля: купить квартиру на котловане

Инвестиции в новостройки Израиля на ранних этапах строительства

Инвестиции в новостройки Израиля на стадии котлована — это классическая стратегия прироста капитала, позволяющая зайти в проект по минимальной цене и получить доходность за счет роста рыночной стоимости к моменту сдачи объекта. Покупка квартиры на ранних этапах проектирования или в начале строительства дает инвестору преимущество в выборе планировки и гибкость в графике платежей, что особенно критично в условиях высокой динамики израильского рынка.

Преимущества покупки квартиры на стадии котлована

Выход на сделку, когда объект существует только в чертежах или на этапе земляных работ (котлован), открывает перед инвестором возможности, недоступные на вторичном рынке. В Израиле застройщик заинтересован в привлечении раннего капитала для финансирования проекта, поэтому предлагает наиболее лояльные условия.

• Выбор лучших лотов: На старте продаж доступны квартиры с лучшими видами, оптимальными этажами и востребованными планировками.
• Фиксация цены: Несмотря на возможный рост цен на недвижимость в стране, базовая стоимость объекта фиксируется в договоре.
• Современные стандарты: Каждая новая резиденция строится с учетом актуальных требований безопасности (наличие МАМАДа — защищенной комнаты), энергоэффективности и подземного паркинга.

Финансовые инструменты и налоги: Машканта и Мас рехиша

Экономика сделки в новостройке строится на сочетании собственного капитала, рассрочки от застройщика и привлечении ипотечного кредита (машканты). Важно учитывать, что при покупке квартиры в Израиле возникает обязательство по уплате налога на приобретение — мас рехиша.

Ставка налога зависит от статуса покупателя (резидент или нерезидент) и от того, является ли эта квартира единственным жильем. Для инвесторов, приобретающих второй и последующий объект, налоговая нагрузка выше, что необходимо закладывать в расчет доходности на начальном этапе.

Популярные схемы оплаты

Сегодня застройщики в Израиле часто предлагают программы рассрочки, которые делают инвестиции более доступными:

1. Схема 20/80: Покупатель вносит 20% при подписании контракта, а оставшиеся 80% — перед получением ключей.
2. Схема 10/90: Более агрессивный вариант, часто встречающийся в крупных жилых комплексах в локациях с высокой конкуренцией.
3. Индивидуальный график: Привязка выплат к этапам строительства (завершение каркаса, отделка и т.д.).

Защита интересов инвестора: Закон «Хок Мехер» и Табу

Безопасность сделок с новостройками в Израиле находится на одном из самых высоких уровней в мире. Основным инструментом защиты является «Закон о купле-продаже» (Chok Mecher). Согласно ему, застройщик не получает деньги напрямую — они поступают на закрытый целевой счет в банке-сопровождающем. Покупатель же получает банковскую гарантию на каждый внесенный платеж.

После завершения строительства и сдачи объекта процедура регистрации прав собственности в государственном реестре (Табу) является финальным этапом юридического закрепления актива. Сопровождение сделки опытным юристом гарантирует, что объект не имеет обременений, а застройщик обладает всеми необходимыми разрешениями на строительство.

Сравнение этапов инвестирования в недвижимость

Сравнение характеристик покупки на разных стадиях строительства

Параметр	Стадия котлована	Стадия готовности 50%	Готовый объект
Входная цена	Минимальная	Средняя	Рыночная (макс.)
Выбор планировок	Максимальный	Ограниченный	Из остатков
Срок до окупаемости	3–5 лет	1.5–2 года	Сразу (аренда)
Риск индексации (Мадад)	Высокий	Средний	Отсутствует
Гибкость оплаты	Высокая (рассрочка)	Средняя	Обычно полная оплата

География инвестиций: где купить квартиру в Израиле?

Выбор локации напрямую влияет на стратегию выхода из инвестиции. В Израиле выделяют несколько ключевых зон интереса:

• Тель-Авив: Самый дорогой и востребованный рынок. Инвестиции здесь — это прежде всего сохранение капитала и стабильный рост стоимости метра.
• Нетания и Бат-Ям: Прибрежные города, популярные среди резидентов и иностранных инвесторов. Высокий потенциал для краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Хайфа: Город с развитым ИТ-сектором и крупными университетами. Здесь можно найти объекты с более низким порогом входа и хорошей доходностью от аренды.
• Периферия (города развития): Подходят для долгосрочных стратегий с расчетом на государственные программы реновации (Пинуй-Бинуй).

Риски: Индекс цен на строительные материалы (Мадад)

Один из важных нюансов при покупке новостройки в Израиле — привязка неоплаченного остатка стоимости к Индексу цен на строительные материалы (Madad Tesumot HaBniya). Если цены на бетон, сталь и рабочую силу растут, итоговая стоимость квартиры для покупателя также может увеличиться. Профессиональное сопровождение позволяет заранее просчитать возможные риски и минимизировать влияние индекса через досрочные платежи или переговоры с застройщиком.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Инвестиции в новостройки Израиля требуют системного подхода: от глубокого анализа локации до детальной проверки условий договора и налогового планирования. Стадия котлована остается наиболее прибыльной точкой входа, защищенной на законодательном уровне. Сотрудничество с профессиональными консультантами позволяет минимизировать риски индексации и выбрать объект с максимально высоким потенциалом капитализации в среднесрочной перспективе.

Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Цены и налоговые ставки могут меняться в соответствии с законодательством Израиля.

Обновлено: 16 апреля 2026 года