Investir dans l'immobilier en bord de mer en Israël : guide pour l'ach

Biens d'investissement en bord de mer en Israël

Les investissements dans l'immobilier israélien en bord de mer offrent un rendement stable de 3 à 5 % par an et une croissance soutenue de la capitalisation grâce à la rareté des terrains sur le littoral. En 2024-2025, les investisseurs se sont concentrés sur des projets à Tel-Aviv, Netanya et Bat Yam, où le développement des infrastructures et les programmes de rénovation urbaine (TAMA 38 et Pinouï-Binouï) créent un potentiel de valorisation supplémentaire. L'achat d'un logement en première ligne nécessite une vérification juridique approfondie au Tabou et une compréhension des charges fiscales, y compris la taxe d'acquisition (Mas Rekhisha).

Pourquoi le littoral israélien est-il un choix stratégique d'investissement ?

L'immobilier en première ligne de mer en Israël n'est pas seulement un logement, mais un actif d'investissement rare. Les caractéristiques géographiques du pays limitent l'offre dans la zone côtière, tandis que la demande des habitants et des acheteurs étrangers ne cesse de croître. L'intérêt principal se porte sur les nouveaux projets immobiliers en bord de mer en Israël, offrant des standards de confort modernes : parkings souterrains, systèmes de "maison intelligente" et zones sécurisées.

Les investisseurs choisissent les villes côtières pour trois raisons :

• Forte demande pour la location courte et longue durée : Le potentiel touristique et l'activité économique dans des villes comme Tel-Aviv et Herzliya garantissent l'occupation des biens.
• Résistance aux crises : Même pendant les périodes de stagnation du marché, les appartements en bord de mer en Israël subissent une correction de prix moindre que les biens situés dans les zones périphériques.
• Développement des infrastructures : La construction du tramway (train léger) dans le Gush Dan a considérablement amélioré l'accessibilité des zones côtières de Bat Yam et Jaffa.

Aperçu des principales villes d'investissement en bord de mer

Tel-Aviv : Épicentre de la liquidité

Tel-Aviv reste le marché le plus cher et le plus prestigieux. L'immobilier d'investissement à Tel-Aviv cible le segment haut de gamme. Les biens situés dans le Vieux Nord, à Neve Tzedek et le long de la promenade sont très demandés. Le coût au mètre carré y est le plus élevé, mais le potentiel de capitalisation à long terme reste inégalé.

Netanya : Confort balnéaire et environnement francophone

Ceux qui recherchent un équilibre entre prix et qualité de vie cherchent à acheter un appartement à Netanya. La ville dispose d'un long littoral avec des promenades modernes. Des quartiers comme Ir Yamim proposent des appartements de luxe dans de nouvelles tours avec vue panoramique sur la mer.

Bat Yam : Une ville en transformation

Le logement à Bat Yam reste plus abordable qu'à Tel-Aviv, malgré leur fusion effective. Grâce au lancement de la "ligne rouge" du tramway, les investissements à Bat Yam sont devenus parmi les plus prometteurs. Les programmes TAMA 38 transforment activement l'apparence des vieux quartiers en bord de mer, les transformant en zones résidentielles modernes.

Haïfa : Entrée accessible et potentiel locatif

L'immobilier à Haïfa attire les investisseurs par un ticket d'entrée plus faible. Les appartements de la ville basse et des quartiers en bord de mer (Bat Galim) sont prisés par les étudiants et les jeunes professionnels. Le rendement locatif peut y être plus élevé que dans le centre du pays, grâce à des prix d'achat plus bas.

Comparaison des indicateurs d'investissement des villes côtières

Aspects juridiques et vérification du bien au Tabou

L'achat d'un appartement en Israël est un processus strictement réglementé par l'État. La première étape consiste pour l'avocat de l'acheteur à commander un extrait actualisé du registre des titres de propriété (Tabou). Ce document contient des informations sur le véritable propriétaire, la superficie du bien et la présence d'"inscriptions préventives" (hearat azara), pouvant indiquer des gages ou des litiges judiciaires.

Points importants de vérification :

• Type d'enregistrement : Le bien peut être enregistré au Tabou, à l'Autorité foncière d'Israël (ILA) ou dans le registre de la "société de construction" (Hevra Meshakena). Chaque type présente des spécificités lors de la conclusion de la transaction.
• Vérification des droits de construction : En cas d'achat d'un logement ancien sous TAMA 38, il est important de s'assurer que les droits de surélévation n'ont pas été cédés à des tiers.
• Charges : Le Maskanta du vendeur doit être remboursé ou transféré au cours de la transaction, ce qui est acté dans le compromis de vente.

Taxes et frais associés à l'achat

Les investisseurs doivent prendre en compte la taxe d'acquisition immobilière — Mas Rekhisha. Pour ceux qui achètent un second appartement (bien d'investissement), les taux sont nettement plus élevés que pour les acheteurs d'une résidence unique. La déclaration de transaction (formulaire 7000) doit être soumise aux autorités fiscales dans les 30 jours suivant la signature du contrat.

Les dépenses supplémentaires comprennent :

1. Honoraires d'avocat (généralement 0,5 % – 1 % + TVA).
2. Commission d'agence immobilière (le cas échéant). Lors de l'achat de biens neufs via IsraRealty, la commission est souvent de 0 %.
3. Frais d'expert (shamai) pour l'obtention du Maskanta.
4. Frais d'enregistrement au Tabou.

Programmes TAMA 38 et Pinouï-Binouï : une opportunité pour l'investisseur

Les biens en première ligne situés dans des immeubles anciens participent souvent aux programmes de rénovation urbaine. Le TAMA 38 permet de renforcer le bâtiment et d'ajouter de nouveaux étages, tandis que le Pinouï-Binouï implique la démolition totale de l'ancien bâtiment et la construction d'un complexe moderne à la place.

Pour l'investisseur, cela signifie :

• Gain de surface : Le propriétaire de l'ancien appartement reçoit un nouveau logement plus spacieux, doté d'un balcon et d'un parking.
• Valorisation : Après la fin du projet, le prix du bien peut augmenter de 20 à 40 %.
• Risques de délais : Le processus d'approbation et de construction peut prendre de 5 à 10 ans, ce qui nécessite un horizon de planification à long terme.

Financement : obtention du Maskanta en Israël

Le crédit hypothécaire (Maskanta) est un outil efficace pour développer ses investissements. Selon les directives de la Banque d'Israël, il existe des limites sur le ratio prêt/valeur (LTV) :

• Jusqu'à 75 % pour l'achat d'une première résidence par des résidents.
• Jusqu'à 50 % pour les appartements d'investissement (deuxième logement).
• Jusqu'à 50 % pour les ressortissants étrangers (non-résidents).

Il est important de se rappeler la réforme sur la transparence du Maskanta : les banques sont tenues de fournir des "paniers de crédit standardisés", ce qui simplifie la comparaison des conditions. La durée de validité de l'approbation préalable (ishour ekroni) est généralement de 24 jours.

Questions fréquemment posées

Conclusion : Le marché immobilier israélien en bord de mer demeure l'un des plus stables pour préserver et fructifier son capital. Malgré la charge fiscale, la pénurie d'offres en première ligne garantit la liquidité des biens à long terme. Le succès de l'investissement dépend du bon choix de l'emplacement et d'une vérification juridique rigoureuse de la transaction.