Investir dans les nouveaux projets immobiliers en Israël : acheter sur

Investir dans les nouveaux projets immobiliers en Israël aux premiers stades de la construction

L'investissement dans l'immobilier neuf en Israël au stade de la mise sur plan (fondations) est une stratégie classique de valorisation du capital, permettant d'entrer dans un projet à un prix minimal et de générer une plus-value grâce à l'augmentation de la valeur marchande d'ici la livraison du bien. L'achat d'un appartement aux premières étapes de la conception ou au début de la construction offre à l'investisseur un avantage dans le choix de l'agencement et une flexibilité dans l'échéancier des paiements, ce qui est particulièrement crucial compte tenu de la forte dynamique du marché israélien.

Avantages de l'achat d'un appartement sur plan

Conclure une transaction alors que l'objet n'existe que sur plans ou au stade des travaux de terrassement (fondations) offre à l'investisseur des opportunités inaccessibles sur le marché secondaire. En Israël, le promoteur cherche à attirer des capitaux précoces pour financer le projet, et propose donc les conditions les plus avantageuses.

• Choix des meilleurs lots : Au lancement des ventes, les appartements avec les meilleures vues, les étages optimaux et les agencements les plus recherchés sont disponibles.
• Fixation du prix : Malgré la hausse potentielle des prix de l'immobilier dans le pays, le coût de base du bien est figé dans le contrat.
• Normes modernes : Chaque nouvelle résidence est construite en tenant compte des exigences de sécurité actuelles (présence d'un MAMAD — pièce sécurisée), de l'efficacité énergétique et du parking souterrain.

Instruments financiers et taxes : Machkanta et Mas Rechisha

L'économie d'une transaction dans l'immobilier neuf repose sur une combinaison de capital propre, de facilités de paiement du promoteur et de l'obtention d'un prêt immobilier (Machkanta). Il est important de noter que lors de l'achat d'un appartement en Israël, une obligation de payer la taxe d'acquisition — Mas Rechisha — est générée.

Le taux de la taxe dépend du statut de l'acheteur (résident ou non-résident) et du fait qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale. Pour les investisseurs achetant un second bien ou plus, la charge fiscale est plus élevée, ce qui doit être intégré dans le calcul de rendement dès le départ.

Plans de paiement courants

Aujourd'hui, les promoteurs en Israël proposent souvent des programmes de paiement échelonné qui rendent les investissements plus accessibles :

1. Plan 20/80 : L'acheteur verse 20 % à la signature du contrat, et les 80 % restants avant la remise des clés.
2. Plan 10/90 : Une option plus agressive, souvent rencontrée dans les grands complexes résidentiels situés dans des zones à forte concurrence.
3. Échéancier personnalisé : Paiements liés aux étapes de construction (achèvement du gros œuvre, finitions, etc.).

Protection des intérêts de l'investisseur : Loi « Chok Mecher » et Tabu

La sécurité des transactions dans l'immobilier neuf en Israël est parmi les plus élevées au monde. L'outil de protection principal est la « Loi sur la vente » (Chok Mecher). Selon celle-ci, le promoteur ne reçoit pas l'argent directement : les fonds sont déposés sur un compte séquestre auprès de la banque accompagnatrice. L'acheteur reçoit quant à lui une garantie bancaire pour chaque paiement effectué.

Une fois la construction terminée et l'objet livré, la procédure d'enregistrement des droits de propriété au registre foncier de l'État (Tabu) est l'étape finale de la sécurisation juridique de l'actif. L'accompagnement de la transaction par un avocat expérimenté garantit que le bien est libre de toute charge et que le promoteur possède toutes les autorisations de construire nécessaires.

Comparaison des étapes de l'investissement immobilier

Comparaison des caractéristiques d'achat selon les stades de construction

Paramètre	Stade des fondations	Stade de 50 % d'achèvement	Bien terminé
Prix d'entrée	Minimal	Moyen	Marché (max.)
Choix des plans	Maximal	Limité	Selon disponibilités
Délai de rentabilité	3–5 ans	1,5–2 ans	Immédiat (location)
Risque d'indexation (Madad)	Élevé	Moyen	Nul
Flexibilité de paiement	Haute (échelonnement)	Moyenne	Généralement paiement total

Géographie des investissements : où acheter un appartement en Israël ?

Le choix de l'emplacement influence directement la stratégie de sortie de l'investissement. En Israël, on distingue plusieurs zones d'intérêt clés :

• Tel-Aviv : Le marché le plus cher et le plus prisé. Investir ici consiste avant tout à préserver son capital et à bénéficier d'une croissance stable de la valeur du mètre carré.
• Netanya et Bat Yam : Villes côtières populaires parmi les résidents et les investisseurs étrangers. Potentiel élevé pour la location courte et longue durée.
• Haïfa : Ville dotée d'un secteur informatique développé et de grandes universités. On peut y trouver des biens avec un seuil d'entrée plus bas et une bonne rentabilité locative.
• Périphérie (villes en développement) : Adaptées aux stratégies à long terme basées sur les programmes de rénovation urbaine gouvernementaux (Pinouï-Binouï).

Risques : Indice des prix des matériaux de construction (Madad)

L'une des nuances importantes lors de l'achat d'un bien neuf en Israël est l'indexation du solde restant dû sur l'Indice des prix des matériaux de construction (Madad Tesumot HaBniya). Si les prix du béton, de l'acier et de la main-d'œuvre augmentent, le coût final de l'appartement pour l'acheteur peut également croître. Un accompagnement professionnel permet d'anticiper ces risques et de minimiser l'impact de l'indice via des paiements anticipés ou des négociations avec le promoteur.

Questions fréquentes

Conclusion

Investir dans l'immobilier neuf en Israël nécessite une approche systématique : d'une analyse approfondie de l'emplacement à la vérification détaillée des conditions contractuelles et à la planification fiscale. Le stade de la mise sur plan demeure le point d'entrée le plus rentable, protégé par le cadre législatif. La collaboration avec des consultants professionnels permet de minimiser les risques d'indexation et de choisir un bien au potentiel de capitalisation très élevé à moyen terme.

Ce document est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement individuel. Les prix et les taux d'imposition peuvent varier conformément à la législation israélienne.

Mis à jour le : 16 avril 2026