Acheter un appartement avec locataire en Israël : des investissements

Appartements d'investissement en Israël avec locataires en place

L'achat d'un appartement avec un locataire en Israël est un format de « business locatif clé en main » qui permet à l'investisseur de percevoir des revenus passifs dès le premier jour de possession du bien. Dans un contexte de demande stable en logements, une telle transaction minimise les risques de vacance locative et simplifie le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire (Mashkanta), car la banque constate la rentabilité réelle du bien. Dans cet article, nous analyserons les nuances juridiques de la vérification du contrat, les obligations fiscales (Mas Rechisha) et les règles de transfert de propriété au Tabu.

Avantages de l'achat d'un appartement occupé

Les investissements dans l'immobilier israélien impliquent souvent la recherche d'un locataire fiable, ce qui peut prendre de quelques semaines à quelques mois. Un bien avec des locataires en place élimine ce problème. Les principaux avantages pour l'investisseur sont :

• L'absence de « périodes creuses » et la nécessité de payer la taxe municipale (Arnona) et les charges de copropriété (Vaad HaBayit) de sa propre poche pendant les périodes de vacance.
• La possibilité d'évaluer l'état de l'appartement en cours d'utilisation — les locataires sont souvent plus objectifs dans la description des systèmes techniques que le vendeur.
• La vérification de la valeur locative réelle du marché : vous voyez les chiffres réels du contrat, et non des estimations de courtiers.

Vérification juridique et extrait du Tabu

Avant la transaction, il est crucial de s'assurer de la netteté du bien. En Israël, la preuve principale des droits de propriété est l'enregistrement au Tabu (Registre foncier). Si le bien n'est pas encore enregistré au Tabu (fréquent dans les nouveaux quartiers), la vérification est effectuée via un « Ishour Zkhouyot » du promoteur ou de la Hevra Meshakenet.

Lors de l'achat d'un appartement avec un locataire, l'avocat doit vérifier non seulement l'absence de charges et de saisies, mais aussi le contrat de location lui-même :

1. La présence et la validité des garanties (garantie bancaire, chèques de sécurité, garants).
2. La date de fin du contrat et l'existence d'une option de renouvellement (Option).
3. La procédure de notification de résiliation.
4. Les obligations en matière de réparations et d'entretien technique.

Impôts et frais d'investissement

Une transaction immobilière d'investissement implique des dépenses supplémentaires qu'il faut prévoir dans le budget à l'avance. L'impôt principal est la Mas Rechisha (taxe d'achat). Pour ceux qui n'achètent pas leur résidence principale en Israël, des taux progressifs plus élevés s'appliquent.

Spécificités de la Mashkanta pour les investisseurs

Lors de l'obtention d'un crédit hypothécaire (Mashkanta) pour un bien d'investissement, les banques israéliennes prennent en compte les revenus locatifs potentiels. Si l'appartement est déjà loué, le contrat de location sert de preuve officielle de rentabilité. Il faut toutefois prendre en compte les restrictions de la Banque d'Israël :

• Le montant maximal du financement (LTV) pour les investisseurs (achat d'un deuxième appartement ou plus) est généralement limité à 50 % de la valeur du bien.
• La banque peut exiger une expertise (Shamaut) pour confirmer que le loyer actuel correspond aux indicateurs du marché.
• La vérification de la solvabilité de l'acheteur est effectuée en tenant compte de ses revenus actuels et des futurs revenus du bien acheté.

Transfert des droits : étapes de la transaction

Le processus d'achat d'un appartement avec un locataire est pratiquement identique à une transaction standard, mais comporte des compléments importants dans le contrat de vente :

1. Signature du contrat de vente : Le texte stipule que l'appartement est vendu avec un locataire. Le vendeur s'engage à remettre tous les originaux des garanties et des contrats.
2. Notification du locataire : Le vendeur et l'acheteur informent conjointement le locataire du changement de propriétaire et des coordonnées bancaires pour le paiement.
3. Règlement des loyers : Si la transaction est finalisée au milieu du mois, le loyer accumulé est réparti proportionnellement aux jours de possession entre l'ancien et le nouveau propriétaire.
4. Transfert des comptes : Le gaz, l'électricité et l'Arnona sont généralement déjà enregistrés au nom du locataire, mais il est nécessaire de contrôler l'absence d'impayés au moment du transfert de propriété.

Questions fréquentes

Conclusion : L'achat d'un appartement avec locataire est une étape stratégique pour l'investisseur axé sur les revenus passifs et la stabilité. L'essentiel est d'accorder une attention particulière à l'audit rigoureux du contrat et à la vérification de la réputation du locataire lors de la préparation de la transaction.